Trang chủ » Dân sự » Không được cấp “sổ hồng” chung cư – do đâu?

Không được cấp “sổ hồng” chung cư – do đâu?

Posted on by Thư ký

Việc nhiều dự án chung cư mặc dù đã được bàn giao nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là “Sổ hồng”) là một vấn đề không mới, nhưng kéo dài dai dẳng. Nhiều cư dân bế tắc, chán nản vì đã phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để mua chung cư, cùng với những lời hứa hẹn của Chủ đầu tư về việc “Sổ hồng trao tay” nhưng cuối cùng “đợi mòi mỏi” vẫn chưa thấy “Sổ hồng” đâu. Vậy, do đâu mà “Sổ hồng” chung cư không được cấp, hãy cùng Luật sư của bạn tìm hiểu vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.

Theo Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 thì một trong những trách nhiệm của Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại thì “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận…”. Tuy nhiên trên thực tế về mua bán căn hộ chung cư, nhiều trường hợp Chủ đầu tư sau khi đã bàn giao căn hộ nhưng mãi vẫn không giao “Sổ hồng” cho người mua. Sau khi bị khiếu nại, thì Chủ đầu tư vẫn chỉ hứa hẹn là đang chờ cấp và phải chờ đợi không biết đến bao giờ.

Trong bài viết này, Luật sư sẽ chỉ ra một vài nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc không được cấp “Sổ hồng” cho chung cư:

  1. Việc xây dựng trái quy định của pháp luật

Căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc xây dựng nhà ở thương mại:

Theo khoản 3 Điều 26, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm phải: xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

Luật xây dựng năm 2014 quy định việc Xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp là một trong các hành vi bị nghiêm cấm (Khoản 4 Điều 12)

Điều 35 Nghị định 43/2014 có quy định một số trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là Xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật hay đất xây dựng chung cư được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Có thể thấy, nếu trong quá trình xây dựng mà Chủ đầu tư có những sai phạm nêu trên là một nguyên nhân không được cấp “Sổ hồng”.

  1. Chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp “Sổ hồng” nên không đủ hồ sơ để xin cấp

Đây là một nguyên nhân khá phổ biến trong việc không được cấp “Sổ hồng”. Kinh phí để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thương mại là không hề nhỏ và việc Chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn là điều bình thường và được pháp luật cho phép (Điều 147 Luật Nhà ở 2014) . Tuy nhiên, để được mở bán các căn hộ đang được thế chấp này, Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Cụ thể, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, Chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp khoản vay hoặc  có văn bản xin phép và được ngân hàng chấp thuận cho bán bằng văn bản.

Trên thực tế, nhiều Chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định này, vẫn mở bán khi chưa giải chấp hoặc chưa được sự chấp thuận của Ngân hàng. Vì thế khi mở bán và bàn giao xong thì Chủ đầu tư không có các hồ sơ pháp lý để nộp hồ sơ xin cấp “Sổ hồng”.

  1. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi làm thủ tục xin cấp

Theo quy định tại khoản 3 điều 98 luật đất đai 2013 thì Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không thuộc các trường hợp miễn trừ như trên nên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi làm hồ sơ xin cấp sổ hổng. Một số nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư có thể kể đến là: Tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…

Do đó, mặc dù Chủ đầu tư có nộp hồ sơ xin cấp “Sổ hồng” nhưng nếu Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra thấy chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì vẫn chưa được cấp “Sổ hồng”.

  1. Chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.

Hoàn công là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng công trình nhằm xác nhận việc Chủ đầu tư đã thực hiện xong công trình xây dựng và công trình đã được nghiệm thu. Trong bộ hồ sơ hoàn công, bản vẽ thiết kế là một trong những giấy tờ quan trọng, do đó, trường hợp Cơ quan nhà nước kiểm tra thấy Chủ đầu tư xây dựng không đúng với bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt thì không thực hiện được thủ tục hoàn công dự án.

Hoàn công cũng là một trong những điều kiện để được cấp “Sổ hồng”, cơ quan nhà nước sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ khi chưa hoàn công hoặc được xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế.

Do đó, việc chủ đầu tư chậm hoàn công hoặc không thể hoàn công do xây dựng không đúng bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt cũng là một trong những nguyên nhân Chủ đầu tư không được cấp “Sổ hồng”.

  1. Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Tuy nhiên, trên thực tế mặc dù đã đáp ứng đủ điều kiện để được cấp “Sổ hồng” nhưng nhiều Chủ đầu tư vẫn nộp hồ sơ không đúng thời hạn trên. Nguyên nhân chủ yếu là Chủ đầu tư e ngại sự phức tạp khi làm hồ sơ xin cấp “Sổ hồng” cho một lượng lớn hộ dân vì hồ sơ xin cấp “Sổ hồng” gồm nhiều văn bản và chi phí xin cấp sổ cho nhiều hộ dân là khá lớn.

Trên đây là ý kiến của Luật sư về các lý do không được cấp “Sổ hồng” cho chung cư. Bài viết chỉ mang tính khái quát, nhằm mục đích tham khảo, không nhằm mục đích thương mại. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào vui lòng liên hệ qua số điện thoại để được Luật sư hỗ trợ.

Trân trọng!