Trang chủ » Kiến thức pháp luật » Thời gian gần đây, việc mua bán nhà đất bằng Vi bằng diễn ra khá phổ biến. Vậy, chúng ta đã hiểu rõ về giá trị của Vi bằng trong việc mua bán nhà ở hay chưa?
Thông qua bài viết này, DỊCH VỤ THÀNH LẬP CÔNG TY, DỊCH VỤ MUA BÁN NHÀ ĐẤT Ở SÀI GÒN sẽ giới thiệu, phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập “Vi bằng” có giá trị pháp luật như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 135/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 61/2009/NĐ-CP; Bộ luật Dân sự 2015…
Pháp luật quy định các vấn đề liên quan đến việc lập vi bằng của Thừa phát lại tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP như sau:
Căn cứ Điều 25 của Nghị định:
Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại; Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự.
Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp: vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp pháp luật cấm Thừa phát lại không được làm.
GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG
Căn cứ Điều 28 Nghị định 61/2009: Vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận.
Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp: (i) là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; (ii) là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Cũng theo quy định tại khoản 5 Điều 28: vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Do đó, việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CẨN THẬN VỚI VIỆC MUA NHÀ BẰNG “VI BẰNG”
Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay.
Việc lập vi bằng làm tăng độ tin tưởng trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tay. Nhưng như đã nói ở trên, Vi bằng không là cơ sở để thực hiện việc sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động… như một hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên việc mua bán này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Những đối tượng xấu sẽ lợi dụng hình thức Vi bằng nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, cần phải cẩn trọng hơn trong việc mua bán nhà bằng “Vi bằng” để tránh các hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Giá trị pháp lý của vi bằng? Cẩn trọng khi mua nhà bằng “vi bằng”, bài viết mang tính tham khảo, không nhằm mục đích thương mại. Trường hợp khách hàng vướng mắc, cần được tư vấn, vui lòng liên hệ Hotline.
Trân trọng!
Thông qua bài viết này, DỊCH VỤ THÀNH LẬP CÔNG TY, DỊCH VỤ MUA BÁN NHÀ ĐẤT Ở SÀI GÒN sẽ giới thiệu, phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập “Vi bằng” có giá trị pháp luật như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Cơ sở pháp lý: Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 135/2013/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 61/2009/NĐ-CP; Bộ luật Dân sự 2015…
Pháp luật quy định các vấn đề liên quan đến việc lập vi bằng của Thừa phát lại tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP như sau:
Căn cứ Điều 25 của Nghị định:
Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại; Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự.
Thừa phát lại không được lập vi bằng trong các trường hợp: vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp pháp luật cấm Thừa phát lại không được làm.
GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG
Căn cứ Điều 28 Nghị định 61/2009: Vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận.
Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp: (i) là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; (ii) là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Cũng theo quy định tại khoản 5 Điều 28: vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Do đó, việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
CẨN THẬN VỚI VIỆC MUA NHÀ BẰNG “VI BẰNG”
Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay.
Việc lập vi bằng làm tăng độ tin tưởng trong trường hợp mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tay. Nhưng như đã nói ở trên, Vi bằng không là cơ sở để thực hiện việc sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động… như một hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên việc mua bán này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Những đối tượng xấu sẽ lợi dụng hình thức Vi bằng nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do đó, cần phải cẩn trọng hơn trong việc mua bán nhà bằng “Vi bằng” để tránh các hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Giá trị pháp lý của vi bằng? Cẩn trọng khi mua nhà bằng “vi bằng”, bài viết mang tính tham khảo, không nhằm mục đích thương mại. Trường hợp khách hàng vướng mắc, cần được tư vấn, vui lòng liên hệ Hotline.
Trân trọng!
CHIA SẺ TỪ LUẬT SƯ NGUYỄN CẢNH TRƯỜNG
Điện thoại: 093.694.1658
Email: nguyencanhtruong37@gmail.com
